Changement d'usage
À Montpellier et à Lattes, la transformation de locaux à usage d'habitation à un autre usage est soumise à autorisation préalable de changement d'usage au titre du code de la construction et de l'habitation.
Par délibération du 28 Juillet 2021, Montpellier Méditerranée Métropole a approuvé un règlement métropolitain fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation et déterminant les compensations pour la Ville de Montpellier.
L'objectif est d'assurer l'équilibre entre le logement et les activités économiques et de contrôler l'essor des meublés de tourisme afin de ne pas aggraver le manque de logements, de limiter la tension sur le marché immobilier et de préserver l'équilibre des quartiers.
Par délibération du 26 Juillet 2022, par application de l'article L.631-9 du Code de la Construction et de l'Habitation, et au regard des enjeux en matière d'habitat sur la Commune de Lattes, la Métropole a fait le choix d'étendre l'application de la réglementation de l'usage à la Commune de Lattes, et d'approuver le réglement métropolitain modifié.
Qu’est-ce que le changement d’usage ?
Le changement d'usage consiste à modifier l'affectation d'un local destiné à l'habitation au profit d'un autre usage : commerce, activité de bureaux, activité professionnelle, artisanale, location meublée touristique...
Le changement d'usage nécessite une autorisation délivrée par le Maire de la Commune concernée, en fonction des critères définis par le règlement approuvé par le Conseil de la Métropole.
Il existe :
- Une autorisation de changement d'usage à titre personnel et temporaire : celle-ci est incessible et attachée à la personne du demandeur. Elle ne nécessite pas de compensation.
- Une autorisation de changement d'usage à titre réel et définitive : celle-ci est attachée au local et ne peut être délivrée qu'à condition de proposer une « compensation ».
La compensation consiste à transformer des locaux non dévolus à l'habitation (bureau, commerce....) en logement. Cette compensation permet ainsi de reconstituer la perte d'un logement par la création d'un autre logement.
À savoir : seuls les locaux à usage d'habitation sont concernés par cette réglementation.
Quelles formalités effectuer ?
L'utilisation d'un logement au profit d'un autre usage (commerce, activité de bureaux, activité professionnelle, artisanale) ou la proposition d'un logement en location meublée de tourisme nécessite l'obtention d'une autorisation de changement d'usage.
Cette autorisation varie selon votre situation :
- L'exercice d'une activité dans un logement
- L'exercice d'une activité dans votre résidence principale
- La location d'un logement en meublé de tourisme
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Foire aux questions
Sont assujetties de plein droit au régime du changement d'usage les communes de plus de 200 000 habitants dont Montpellier.
Par délibération du 26 Juillet 2022, par application de l'article L.631-9 du Code de la Construction et de l'Habitation, et au regard des enjeux en matière d'habitat sur la Commune de Lattes, la réglementation de l'usage s'applique également à la Commune de Lattes.
La réglementation du changement d'usage est destinée à protéger le logement, elle ne concerne donc que les locaux d'habitation transformés en un autre usage.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le « changement d'usage » est une notion du code de la construction et de l'habitation (CCH), il ne concerne que les locaux d'habitation. Dans cette réglementation, il n'existe que 2 catégories : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d'habitation. Par exemple, la transformation d'un commerce en bureaux n'a pas d'incidence sur la police de l'usage des logements.
Le changement d'usage peut être personnel, temporaire pendant la durée de l'occupation à un autre usage que l'habitation, ou définitif, attaché au local s'il a fait l'objet d'une compensation.
Le « changement de destination » est régi par le code de l'urbanisme. Il s'attache au local et est définitif. Les destinations possibles d'un bien immobilier sont énumérées par le code de l'urbanisme (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, CINASPIC). Il y a changement de destination si un local ou une construction passe de l'une à l'autre des catégories énumérées. Ce changement de destination nécessite une déclaration ou une autorisation au titre du code de l'urbanisme.
Un local est réputé avoir l'usage auquel il est affecté au 1er janvier 1970. Le propriétaire apportera la preuve de l'usage du local au 1er janvier 1970. Il est possible d'obtenir les fiches de révisions foncières de 1970 auprès du service de la publicité foncière du service des impôts.
Pour les locaux construits ou ayant fait l'objet d'une décision de changement de destination postérieurement au 1er janvier 1970, ils sont réputés avoir l'usage pour lequel les travaux ont été autorisés.
Les autres cas de changement d'usage de fait ne peuvent être retenus, puisqu'ils se sont produits en violation de cette réglementation. La loi ne prévoit aucune prescription pour les utilisations frauduleuses d'un local, même sur une longue période.
La location de meublés de tourisme consiste à la mise en location de manière répétée d'un local meublé pour de courtes durées (inférieure à 1 an) à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois. Conformément à l'article L.631-7 du CCH, une autorisation préalable est nécessaire pour modifier l'usage du logement en meublé de tourisme.
A noter que la location occasionnelle de la totalité de la résidence principale dans la limite de 120 jours par an ne constitue pas un changement d'usage.
Toutes locations meublées répétées à une clientèle de passage constituent un changement d'usage depuis 2014. Une autorisation de changement d'usage est donc nécessaire.
L'autorisation non soumise à compensation a un caractère personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif pour quelque raison que ce soit à l'exercice professionnel du bénéficiaire, ou pour les meublés de tourisme à l'expiration de sa durée de validité de 3 ans (ou 6 ans en totalité en cas de renouvellement). A l'issue, sous peine de sanctions, le local doit être rendu à son usage initial d'habitation.
L'autorisation soumise à compensation a un effet réel. Elle est donc définitive et attachée au local.
A noter que les autorisations de changement d'usage sont délivrées sous réserve du droit des tiers. D'autres démarches peuvent être nécessaires au titre du code de l'urbanisme, des normes d'accessibilité, des règles mentionnées dans les baux de location et des règles de la copropriété.
La compensation consiste à transformer en logement des locaux qui ne sont pas à usage d'habitation (bureau, commerce...).
Vous pouvez « compenser » :
- en transformant en logement un local qui n'est pas à usage d'habitation (tout sauf du logement) concomitamment à votre demande de changement d'usage,
- en achetant un titre de commercialité auprès de promoteurs ou bailleurs sociaux réalisant une opération de transformation de locaux en logements. Ces opérations sont généralement réalisées au travers de sociétés privées chargées de faire le lien entre les deux parties. Pour l'instant, cette activité n'est développée sur les communes de Lattes et Montpellier.
La Ville de Montpellier et la commune de Lattes n'ont aucun rôle sur le marché de la commercialité et aucun intérêt financier. Les services instructeurs vérifient seulement la recevabilité de l'offre de compensation et donnent une autorisation réelle, si les conditions réglementaires sont réunies.
Nous contacter
À Montpellier
L'unité Changement d'usage de la Direction de l'Habitat et des Parcours Résidentiels (DHAPAR) peut vous conseiller pour vous accompagner sur le changement d'usage et la location des meublés de tourisme.
Accueil téléphonique le lundi et jeudi de 9h00 à 12h00 et le mercredi de 14h00 à 16h00 au : 04 67 13 97 98.
Vous pouvez également solliciter un rendez-vous ou poser votre question sans vous déplacer à l'adresse mail suivante : changementdusage@montpellier.fr
À Lattes
Le service Urbanisme de la Mairie de Lattes peut vous conseiller pour vous accompagner sur le changement d'usage et la location des meublés de tourisme.
Service urbanisme - Mairie de Lattes
Avenue de Montpellier - CS 11010 - 34970 LATTES
Téléphone : 04 67 99 77 65
Vous pouvez également poser votre question à l'adresse mail suivante : urbanisme@ville-lattes.fr
Documents à télécharger :
Demande changement d'usage à caractère personnel d'un local d'habitation (sans compensation)
Demande changement d'usage à caractère réel d'un local d'habitation (avec compensation)
